Hawak Mo ang Titulo ng Lupa, Pero Ikaw na Ba ang May-ari?

Isa sa mga pinakakaraniwang maling paniniwala na naririnig ko ay ito: "Attorney, hawak ko na ang titulo ng lupa dahil iyon ang isinangla sa akin. Mahigit sampung taon nang hindi nagbabayad ang umutang. Sa akin na ba ang lupa?"

Ang sagot ko ay malinaw: Hindi.

Marami ang naniniwala na kapag hindi na nakabayad ang umutang sa itinakdang panahon, awtomatiko nang napupunta sa nagpautang ang lupang isinangla bilang kolateral. Ngunit hindi ito ang sinasabi ng ating batas.

Sa ilalim ng Civil Code of the Philippines, mahigpit na ipinagbabawal ang tinatawag na pactum commissorium. Ito ang kasunduang nagsasabing kapag hindi nakabayad ang umutang, awtomatikong mapupunta sa nagpautang ang ari-ariang isinangla. Ang ganitong kasunduan ay walang bisa sa ilalim ng batas, kahit pa ito ay nakasulat at pirmado ng magkabilang panig.

Ang dahilan nito ay simple. Nais ng batas na maprotektahan ang parehong nagpapautang at umutang. Hindi maaaring mawalan ng ari-arian ang isang tao nang walang tamang proseso, lalo na kung maaaring mas mataas ang halaga ng isinanglang lupa kaysa sa mismong utang.

Kung gayon, ano ang tamang hakbang ng nagpautang?

Ang legal na paraan upang mabawi ang utang ay ang foreclosure ng mortgage. Depende sa uri ng kasunduan, maaari itong dumaan sa judicial foreclosure o extrajudicial foreclosure. Sa prosesong ito, isinasailalim sa public auction ang isinanglang lupa upang mabayaran ang pagkakautang.

Kung walang ibang bidder o kung ikaw ang pinakamataas na bidder sa subasta, saka pa lamang maaaring mapunta sa iyo ang pagmamay-ari ng lupa alinsunod sa itinakdang legal na proseso. Hindi sapat na nasa iyo lamang ang titulo o ang mga dokumento ng property upang maging ikaw na ang legal na may-ari nito.

May isa pang mahalagang bagay na madalas nakakaligtaan ng mga nagpapautang.

Hindi habang-buhay ang karapatan mong maningil o magpa-foreclose. Sa ilalim ng batas, ang aksiyon upang ipatupad ang isang nakasulat na obligasyon, kabilang ang foreclosure ng real estate mortgage, ay may itinakdang panahon. Kapag lumipas ang prescriptive period at wala kang isinagawang legal na hakbang, maaari mong mawala ang karapatang ipatupad ang iyong claim.

Ito ang dahilan kung bakit palagi kong ipinapayo sa aking mga kliyente na huwag hayaang lumipas ang maraming taon bago kumilos. Maraming nagpapautang ang umaasang kusang magbabayad ang umutang, ngunit habang tumatagal ang paghihintay, lalo ring lumalapit ang posibilidad na mawalan sila ng legal na remedyo.

Bilang abogado, naniniwala akong mas mahalaga ang tamang proseso kaysa sa mabilis na solusyon. Ang paghawak sa titulo ng lupa ay hindi katumbas ng pagmamay-ari nito. Ang tunay na proteksiyon ng nagpautang ay hindi nakasalalay sa pagkakaroon ng dokumento, kundi sa maagap na paggamit ng mga legal na remedyo na ibinibigay ng batas.

Kung ikaw ay nagpautang na may isinanglang lupa bilang seguridad, huwag basta umasa na darating ang araw na magiging iyo na lamang ang property. Kumonsulta agad sa isang abogado upang malaman ang tamang hakbang bago pa mawalan ng bisa ang iyong karapatang maningil.

Sa usapin ng utang at sangla, ang batas ay may malinaw na proseso. At sa maraming pagkakataon, ang pinakamahal na pagkakamali ay ang paghihintay nang masyadong matagal.